Comment investir intelligemment dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier à louer est l’une des clés de l’indépendance financière.

L’ immobilier peut vous permettre de vous enrichir rapidement, tant que vous savez ce que vous faites. Voici 10 conseils pour réussir et trouver une aubaine rentable pour développer l’indépendance financière.

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L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’ai beaucoup étudié et mis en œuvre. Voici les conseils et les règles que j’ai rassemblés et que je vous invite à suivre.

Immobilier à louer : 5 mythes

Il faut être riche pour investir

Si vous devez avoir un revenu et ne pas être endetté, il n’est pas nécessaire d’être riche pour emprunter. Le « truc », c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans le loyer en raison de la limitation de la capacité de votre dette. Faites un choix.

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Commencez par de petits investissements, les gros investissements sont trop risqués

L’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes qui ont commencé avec des investissements importants avec peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque dépend de vos revenus. Lorsque vous achetez une propriété, la propriété devient une garantie. Je ne dis pas que c’est simple, mais il existe. Le risque d’un immeuble est également limité, car vos revenus locatifs seront toujours plus résilients si vous possédez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

Vous pouvez devenir riche en achetant et en vendant des produits non fournis

Je ne recommanderais pas ce genre d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capital plutôt que de générer des revenus réguliers.

Il faut rencontrer des gens pour réussir

Les choses se font souvent dans l’autre sens. Commencez, soyez intéressé et vous rencontrerez les personnes dont vous avez besoin.

Vous devez être sûr de vous-même et ne pas avoir peur de commettre une erreur

Trouvez-moi quelqu’un qui investit sans crainte et je vais vous montrer quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement représente un risque et un défi pour sa stabilité. C’est normal et ça fait partie du jeu. Vous aurez des problèmes, mais ce qui compte, c’est comment vous allez vous traiter vous-même. Ce qui compte, c’est tout ce que vous ferez pour éviter qu’un problème ne se transforme en catastrophe.

Les locataires sont de grandes aversions qui le cassent. tout et détruisez tout ce qu’ils louent. Tout le monde s’attend à ce que la trêve d’hiver cesse de payer le loyer. Je connais une partie du sérieux. Je suppose qu’ils ne sont pas les seuls.

Les 10 conseils à suivre pour investir dans l’immobilier locatif

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que si vous rédigez, communiquez et encadrez toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous avez simplement des souhaits et je ne prendrai pas grand risque de dire qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument atteindre.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, il y a plusieurs étapes et questions importantes à poser. Mais tout cela peut être condensé en 10 points essentiels que vous devez connaître et à ne pas manquer pour optimiser votre investissement locatif. En fait, le processus d’investissement locatif est simple : recherchez un la propriété, le financement des investissements, la gestion de la propriété et le redémarrage.

1. Trouver un vendeur motivé

La règle #1 de l’investissement loyer est simple : vous profitez du moment de l’achat, et non au moment de la revente . Si ce n’est pas le cas, cela n’en vaut pas la peine. La base d’un investissement locatif réussi est donc son prix d’achat. L’achat à un prix avantageux, à un prix intéressant au mètre carré, est crucial pour votre projet. Vous devez trouver une propriété à un prix plus abordable que le prix moyen affiché sur le marché.

Si vous achetez trop, une gestion parfaite ne sera souvent pas en mesure de rétablir le retour sur investissement. L’une des raisons pour lesquelles je recommande d’acheter au bon prix est que vous ne pouvez pas connaître l’état du marché au moment où vous souhaitez revendre, ce serait donc un peu parier surréaliste sur une augmentation du prix de la propriété.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous protégez contre plusieurs choses, y compris la nécessité de revendre votre propriété si vous n’avez plus les moyens de le maintenir.

Pour trouver cette bonne affaire, envisagez de prioriser un mauvais bien. Une propriété en ruine qui nécessite du travail vous donnera un pouvoir de négociation pertinent sur le prix .

Mais quel que soit l’état de la propriété, il n’y a pas de secrets : il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent sur votre investissement, qui vit loin de votre propriété et qui a besoin de déménager, qui est mal informé sur le marché et qui a une bonne opportunité d’acheter à bon prix.

Par exemple, vous pourrez négocier 15 % sur un projet à 200 000€ et ainsi gagner 30 000€ d’économies directes. Toutefois, cela n’est possible que si le vendeur est vraiment motivé. Si le vendeur n’est pas motivé ou si vous êtes sur un marché en surchauffe, vous devrez accepter le prix qu’il demande ou qu’il passe.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop la propriété et ne surestimez pas la valeur du loyer.

2. Définissez votre objectif

Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi, mais la réalité sur le terrain prend souvent le dessus. En fait, l’emplacement de la propriété doit également être parfaitement choisi en fonction du but , c’est-à-dire du type de locataire que vous souhaitez atteindre. Si vous avez un appartement en dehors du centre et que vous prévoyez de le louer à un jeune public, soyez prudent ! Ce n’est pas le bon genre de chose.

Lors d’un premier investissement et en fonction de notre capacité d’emprunt, nous choisissons souvent entre un studio et un F2. Quel que soit votre choix, vous devez être cohérent et avoir du bon sens. Par conséquent, si vous ciblez des étudiants, les petites zones et les appartements partagés leur sont traditionnellement réservés.

Dans l’exemple de notre colocation étudiant/étudiant, l’environnement immobilier est décisif. Si vous comptez aborder cette étude pour les jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous pointez du doigt.

Selon la population cible, il existe des avantages et des inconvénients connus. Par exemple, l’étudiant manque de temps et nécessite une recherche régulière d’un remplaçant, mais il bénéficie d’une caution parentale.

Tout cela, gardez toujours à l’esprit que l’emplacement ne doit pas être choisi malgré son un attrait rare.

3. Faites des recherches, visitez beaucoup et faites des propositions

La sagesse dicte que vous devez visiter un grand nombre de produits pour effectuer un achat. Visitez de nombreux établissements qui semblent correspondre à ce que vous recherchez.

La méthode de recherche peut être déroutante car les médias sont très nombreux : Internet, journaux, agents immobiliers…

Aujourd’hui, avec Internet, il est possible de faire le point sur l’attrait d’une ville ou d’un quartier. Il est également possible de faire le point sur les tendances en recherchant les commentaires de personnes qui connaissent le quartier. En d’autres termes, il s’agit de répondre à votre propre petit sondage, surtout si vous ne connaissez pas le coin dans lequel vous souhaitez investir.

Niveau 1 : Internet

Attrayant de la ville ou du bon quartier ? Le les facteurs qui attirent les gens sont simples : le travail, les écoles et la réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire les habitants. Si vous avez une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également populaires auprès des étudiants.

D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, événements nationaux et bâtiments administratifs.

Offre limitée de produits ? S’il y a trop de biens, risquez de tomber en désastre. Aujourd’hui, de nombreuses villes moyennes sont surchargées à De Robien en raison de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Une qualité d’infrastructure satisfaisante ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils réalisés à temps et à temps ?

Accroissement de l’activité économique ? C’est assez compliqué pour le moment, mais c’est toujours un indicateur important pour à votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui dépendent d’un seul et même grand employeur.

Niveau 2 : Les gens et les tendances

Apprenez, discutez et vérifiez vos résultats avec les gens du coin. Vos résultats ont-ils été validés ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginer à quoi ressemblera le quartier dans 10 ans ?

Y a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande de loyer, valeur de la propriété)

Niveau 3 : Environnement immédiat

Le shopping, les écoles et les transports sont les trois points clés. Le cadre immédiat détermine l’attrait d’une propriété pour un locataire. Vous êtes prêt à accorder des informations sur le bâtiment ou le quartier, mais vous devriez avoir les articles dont vous avez besoin à proximité. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais de marché unique, même pas dans un quartier. Parfois, quelques rues suffisent à vous trouver dans un environnement très différent. Découvrez comment différencier les sous-marchés.

Nombre de propriétés à visiter

Le nombre de propriétés à visiter peut être limité par la configuration des locaux, mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver une propriété intéressante. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans problème. Cela prend du temps, mais c’est le prix que vous devez payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite de l’établissement ne doit commencer qu’après avoir fait des recherches et fixé vos objectifs, car elle vous permet de prendre une décision en quelques instants. Faites beaucoup de visites et peu de propositions.

Idéalement, vous achetez votre propriété auprès de quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter de rivaliser avec tous les investisseurs.

4. Magasinez près de chez vous

Ce critère est simple, mais ils en font un point de droit complet. Dans la mesure du possible, vous devez toujours privilégier l’achat près de chez vous. L’alternative est de faire du shopping dans un endroit que vous connaissez bien : par exemple, la ville d’où vous venez, une ville où vous vivez, une ville où vous partez souvent en vacances ou visitez vos proches, etc.

La proximité est nécessaire pour deux raisons :

  • Je sais vraiment où vous achetez,
  • être en mesure d’intervenir en cas de problèmes.

Savoir où acheter offre une vision plus précise du quartier, minimisant le risque de se tromper. Vous le connaissez non seulement d’un point de vue intellectuel, mais aussi d’un point de vue sincère, parce que vous y viviez.

Si vous gérez vous-même la propriété, il est encore préférable de le faire à proximité. Bien sûr, il existe de nombreux exemples où l’administration à distance fonctionne correctement. Mais ce que je veux éviter, c’est de devoir aller d’urgence une ou deux fois pour résoudre un petit problème qui nécessite ma présence et qui me décourage.

5. Construisez votre équipe qui comprend comment investir dans l’immobilier locatif

Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont trois membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec soin. Il est également crucial de trouver un bon artisan.

Si vous voulez vraiment prendre cela au sérieux, ils vous mèneront à créer une équipe.

Vous devez savoir que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Au départ, lorsque vous commencez sans cette équipe, vous serez seul et cherchez à créer des contacts. Il est normal que tout soit assez difficile. Mais une fois que votre équipe est sur son place, les choses seront plus simples.

Ce sont des gens que vous allez rencontrer. Certains deviendront même vos amis ou vos proches. De plus, chaque fois que vous allez faire un projet, ce sera comme si vous appelez un groupe d’amis.

Les autres membres peuvent être des architectes, des assureurs, des banquiers et des arpenteurs.

Si vous investissez avec un partenaire, jetez un coup d’œil à ceci :

  • sont complémentaires,
  • peut discuter d’une idée saine,
  • travailler et récolter des récompenses équitables
  • ont les mêmes objectifs,
  • partagent les mêmes valeurs.

6. Déconnectez votre côté instinctif

Il est nécessaire d’analyser les produits de manière rationnelle : prendre les chiffres, observer les défauts réels et les prendre en compte.

Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (généralement dans Excel) de critères. La liste des critères garantit que vous ne « tombez pas amoureux » d’une propriété et que vous comparez correctement les différentes propriétés.

Souvent, lorsque vous tombez amoureux d’une propriété, d’un quartier ou d’une ville, vous pouvez être aveuglé et ne plus voir de vrais défauts. Toutefois, il peut s’agir de pénalités. Il y a des points sur lesquels on peut se concentrer, bien qu’ils ne contribuent à rien du point de vue de l’investissement locatif. Et au contraire, il peut y avoir des défauts de réhibitoire que nous ne remarquerons même pas. Il est essentiel de voir la propriété telle qu’elle est et surtout comme un locataire potentiel le verra.

Voici une liste détaillée des contrôles à effectuer avant d’effectuer un investissement locatif.

Analysez la propriété sous tous les angles. Les objets à rechercher sont nombreux, mais ce n’est pas le cas qu’ils doivent être évités. Si vous rencontrez des problèmes, ce n’est peut-être pas une raison. d’annuler l’achat mais de négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaut la peine d’un rendez-vous pris par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

En règle générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point qu’il ne faut pas oublier.

7. Faites vos calculs de rentabilité

Calculez le rendement de votre investissement et le flux de trésorerie qui vous ramènera. En dessous de 10 % brut ou net de 6 % net (c.-à-d. après impôt), l’investissement est douteux. À moins que vous ne puissiez optimiser énormément les choses, ce n’est probablement pas intéressant.

Vous ne devriez pas avoir de surprises. Par conséquent, il est important de faire le calcul. Le retour sur investissement basé sur tous les chiffres.

Le prix demandé par le vendeur n’est pas basé. Souvent est basé sur leurs attentes ou sur une estimation elle-même basée sur des données douteuses.

C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction de la rentabilité que vous souhaitez obtenir. Pour ce faire, vous devez obtenir le prix de la location et vous assurer que c’est le vrai loyer. Faites confiance, mais vérifiez.

Très souvent, les biens sont surévalués, mais il n’est pas nécessaire de conclure que vous avez tort. Vous achetez des revenus financiers, pas de la pierre. Si les revenus ne sont pas bons, votre investissement est perdu.

Cependant, deux autres objets peuvent jouer en votre faveur : la location potentielle et le loyer futur .

Le loyer potentiel est le loyer que le propriétaire actuel pourrait obtenir en apportant de simples changements. Il s’agit des mêmes changements que vous pouvez apporter immédiatement pour augmenter votre loyer.

L’autre point, le loyer futur, correspond à l’augmentation présumée du loyer en fonction du bien, de son environnement et de la limite d’augmentation maximale prévue par la loi.

Les coûts de maintenance ne doivent pas être sous-estimés, car plus le bâtiment est ancien, plus les coûts de maintenance sont élevés.

Pensez également à choisir votre mode de fonctionnement pour rentabiliser votre investissement. Qu’il s’agisse d’un logement partagé, d’un loyer à court terme ou toute l’année, votre investissement doit vous offrir un rendement et un flux de trésorerie. Un investissement locatif réussi devrait vous rapporter de l’argent chaque mois après impôt, quel que soit le montant que vous contribuez. Après un certain travail et une gestion de votre part, votre patrimoine devrait pouvoir se payer lui-même. Le mode de fonctionnement choisi vous permet de configurer le processus pour gérer correctement votre investissement.

8. Financez votre investissement en rappelant que vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif

Le financement peut être long, mais pour éviter de rater une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre comme vous l’achèteriez votre propre maison.

La connaissance de votre capacité d’emprunt vous permettra d’avoir plus de confiance, surtout s’il s’agit de la première propriété que vous achetez. En amont de la recherche du bien, établissez une relation avec votre banque. Votre objectif est de connaître à l’avance votre capacité d’emprunt.

Veuillez noter qu’il ne s’agit pas d’une quantité gravée sur du marbre. Lorsque vous recherchez un financement réel, la banque peut être disposée à vous prêter plus ou moins.

Toutefois, l’estimation de votre capacité d’emprunt vous rassurera sur ce que vous pouvez obtenir en principe. Cela vous permettra de commencer par la sérénité et de négocier meilleur prix d’achat.

Une fois la propriété trouvée, vous serez en mesure de rechercher des fonds et de faire concurrence entre les banques pour négocier les conditions générales.

9. N’hésitez pas à faire ce qui est nécessaire, restez informé

L’achat d’une propriété implique des dépenses et c’est tout à fait normal. Ne vous dites pas que l’économie est réalisée dans tous les travaux. Au fait, ce que le débutant saisit lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret de prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

Au contraire, l’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut, qu’il s’agisse de marketing pour louer la propriété ou d’un avocat pour étudier un problème épineux avant d’acheter. Il y a des domaines où de petites économies ne devraient pas être réalisées. L’ensemble du studio avant d’acheter une propriété est essentiel.

Vous n’économiserez pas non plus sur l’assurance, même pas sur une assurance locative impayée dès le départ pour vous rassurer. De plus, il s’agit toujours d’une bonne approche pour sécuriser vos loyers, surtout si cela est important dans votre budget.

Vous devez vraiment adapter le projet à votre situation et n’épargner aucune dépense importante. Par exemple, si vous effectuez une location à court terme, vous ne lésinerez pas sur la qualité du mobilier. Vous ne lésinerez pas non plus en embauchant un photographe professionnel pour prendre de belles photos. Aujourd’hui, la plupart des investisseurs professionnels utilisent certainement des photographes pour ajouter une valeur visuelle à leurs annonces. Cela ne suffira donc pas à vous démarquer, mais cela vous permettra déjà de jouer dans la même cour que tout le monde et de vous démarquer à d’autres points.

Et surtout, faire un premier investissement locatif signifie pouvoir ajouter de la valeur à votre propriété. Agrandir, renouveler, isoler ou développer, il existe de nombreuses techniques qui vous permettent de réussir en un seul effet coup de coeur avec des locataires. Home Staging et Real Estate Division font partie des méthodes qui vous permettent de louer facilement et plus cher. Ces techniques optimiseront ainsi la performance de votre investissement, la façon de faire de la publicité de votre propriété.

Dans un autre aspect, toutes les nouvelles peuvent vous intéresser pour suivre la valeur de vos biens : la criminalité et l’investissement dans les infrastructures sont deux éléments importants.

10. Trouver de bons gestionnaires

Lorsque vous n’avez pas encore investi, nous nous concentrons davantage sur la recherche du meilleur bien, des impôts, du travail et tout le reste avant. Mais les 3 ou 6 premiers mois ne représentent pas la vie réelle du projet immobilier. Ce sont plutôt les années suivantes qui créent la vie du projet immobilier.

En ce sens, l’administration est un point critique. Si vous avez bien acheté, l’administration peut ruiner vos achats et vos flux de trésorerie. Nous devons donc trouver les bons gestionnaires.

Même si vous ne prévoyez pas de le priori pour confier la propriété à un gestionnaire, indiquez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. En fait, vous pouvez envisager de gérer votre propriété dès le départ. Vous pouvez le faire pendant plusieurs mois ou plusieurs années. Mais il se peut aussi qu’un jour, vous voudriez aller de l’avant et déléguer l’administration pour vous libérer du temps.

Planifiez donc cette marge dans vos calculs et, le moment venu, sélectionnez soigneusement le responsable. Parce que l’aspect opérationnel et opérationnel est la clé du succès à long terme d’un investissement locatif.

Soyez patient.

Soyez informé.