Cette question a déjà été abordée à plusieurs reprises dans les colonnes du Journal de l’Agence, mais nous voyons toujours des professionnels menacés par les acheteurs ou même par leurs conseils ou leurs notaires lorsque l’un des acheteurs potentiels qui a fait une offre au prix du mandat n’a pas la propriété et d’autres accord du vendeur.
Les acheteurs et leurs conseils et notaires estiment que toutes les dispositions du Code civil peuvent être appliquées et que, par conséquent, le vendeur doit accepter la première offre au prix.
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La jurisprudence abondante est claire à cet égard depuis des décennies : il ne vaut pas la peine de vendre une offre au prix de la commande si le mandat de l’agent immobilier ne contient pas de clause expresse lui accordant le pouvoir de représenter son principal (article 72, paragraphe 3 du décret du 20 juillet 1972). Le vendeur reste libre d’approuver l’offre qui lui convient le mieux. C’est le cas de la grande majorité des mandats !
Quelle est donc la réponse aux menaces et aux intimidations de la part de certaines parties ? Voici une suggestion qui répond à vos besoins si votre mandat ne contient pas de clause de représentation (ce qui arrive généralement).
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Réponse du modèle proposé
« Après avoir communiqué pour reconnaître comment la vente entre XXXX et le vendeur dans le cadre d’une offre au prix émis, je ne suis malheureusement pas en mesure de partager votre raisonnement juridique.
En tant que professionnel réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par le décret du 20 juillet 1972, mes mandats sont régis par cette loi spéciale.
Il est établi que le mandat de l’agent immobilier, sauf s’il comprend une autorisation expresse pour effectuer une transaction spécifique (article 72, paragraphe 3 de l’ordonnance de 1972), est simplement un contrat intermédiaire qui ne permet pas à l’agent immobilier de soumettre uniquement des offres à la directeur du vendeur qu’il conserve votre capacité à évaluer les offres et à approuver celle que vous choisissez. La Cour de cassation a pu rappeler la qualification donnée comme mandat intermédiaire (Cass. Civ. 1er février 2020) au mandat de l’agent immobilier.
Il est faux de confondre les règles du Code civil avec la loi spéciale. Une « offre tarifaire » émise à un agent immobilier n’implique pas le vendeur qui conserve la pleine liberté d’approbation.
En fait, la Cour de cassation a eu à maintes reprises l’occasion de rappeler la véritable caractérisation du droit du mandat Hoguet. La Haute Cour (Cass. 1er Civ — 10 mai 1995 — N°92-16114) a pu affirmer dans un jugement que le titre du mandat et la clause « ratifier la vente à tout locataire soumis par l’Agence X acceptant le prix et les termes de ce document » étaient insuffisants compte tenu des exigences conformément à la article 72, paragraphe 3, du décret 1972 pour commencer l’opération de vente. La Cour a réaffirmé qu’une offre d’achat aux prix et aux conditions du mandat de l’agent immobilier n’impliquait pas le vendeur (Cass. 1er Civ — 14 décembre 2004 — n° 03-10528). Par conséquent, il faut comprendre dans la jurisprudence que pour qu’un vendeur soit forcé de vendre la commande, il doit transférer le pouvoir à l’agent immobilier d’avoir le bien au lieu du principal avec une clause de représentation réelle. Sinon, le mandat n’est qu’un mandat intermédiaire.
Ma seule mission est de transmettre les offres au vendeur, qui choisit d’approuver celle qui lui convient le mieux.
Par conséquent, tenez compte de cette incapacité à forcer la vente sur la base de votre argument. »
Les règles sont détaillées dans ces articles :
Conformément à l’article 72, paragraphe 3, du décret de 1972 portant ouverture de l’opération de vente. La Cour a réaffirmé qu’une offre d’achat aux prix et aux conditions du mandat de l’agent immobilier n’impliquait pas le vendeur (Cass. 1er Civ — 14 décembre 2004 — n° 03-10528). Par conséquent, il faut comprendre dans la jurisprudence que pour qu’un vendeur soit forcé de vendre la commande, il doit transférer le pouvoir à l’agent immobilier d’avoir le bien au lieu du principal avec une clause de représentation réelle. Sinon, le mandat n’est qu’un mandat intermédiaire.
Ma seule mission est de transmettre les offres au vendeur, qui choisit d’approuver celle qui lui convient le mieux.
Par conséquent, tenez compte de cette incapacité à forcer la vente sur la base de votre argument. »
