Quand Peut-on demander une baisse de loyer ?

Il est toujours difficile d’effectuer des travaux pendant le bail

 : perte de jouissance du locataire, responsabilité en cas d’accident ou de vol, dommages à l’équipement, sources possibles de conflit avec le locataire sont multiples. Dans cet article, nous détaillons les principaux cas théoriques du travail du propriétaire pendant le bail et proposons des solutions pratiques basées sur la jurisprudence.

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Quels travaux le propriétaire peut-il faire pendant le bail ?

L’article 7 de la loi 89 précise les obligations du locataire et, en particulier, de laisser au propriétaire la possibilité d’effectuer certains travaux pendant le bail :

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• travailler sur l’amélioration des espaces publics ou privés
• travaux nécessaires à l’entretien normal ou à l’entretien des locaux loués
• travaux d’amélioration de la performance
• énergétique travail nécessaire pour décence du logement

Le locataire peut-il refuser le travail ?

Le locataire ne peut refuser l’achèvement des travaux s’ils relèvent des catégories décrites ci-dessus , même s’il ne s’agit pas d’un travail d’amélioration urgent.

Si nécessaire, le propriétaire peut vous poursuivre en justice pour vous forcer à donner accès à la maison. Nous verrons ensuite que le travail comporte des limitations importantes, tant sur les conditions du site que sur la rémunération des locataires ; nous vous recommandons d’éviter le travail pendant le bail si possible.

Si le travail proposé ne relève pas des catégories ci-dessus, par exemple une extension de logement, le locataire a le droit de refuser le travail. Rien ne vous empêche de demander votre consentement et, si nécessaire, d’effectuer le travail après avoir obtenu sa validation écrite.

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Le locataire peut-il demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail ?

Historiquement, l’article 1724 du Code civil prévoit l’indemnisation du locataire pour les travaux urgents, qui stipule que si le travail urgent imposé au locataire dépasse 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.

Si, pendant le bail, le bail nécessite des réparations urgentes qui ne peuvent être reportées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit en souffrir, quels que soient les inconvénients qu’ils causent, et même s’il est privé d’une partie de la location. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera réduit proportionnellement au temps et à une partie de la location à partir de laquelle vous vous trouvez. aurait été privé. Si les réparations sont telles qu’elles rendent le logement du locataire et de sa famille inhabitables, le locataire peut résilier le bail.

Source : Article 1724 du Code civil Les travaux urgents peuvent faire partie des « travaux nécessaires à l’entretien normal ou à l’entretien des locaux loués » énumérés au début de l’article. Mais ce n’est pas forcément le cas des travaux d’amélioration, par exemple.

La loi ALUR de 2014 a simplifié le traitement du travail imposé au locataire en imposant une compensation pour tout le travail imposé au locataire (dans le cadre de l’article 7 de la loi 89), qu’il soit urgent ou non .

Donc, en bref :

• si le travail dure moins de 21 jours  : vous n’avez pas à dédommager le locataire, mais
• si le travail dure plus de 21 jours vous pouvez  : vous devez compenser locataire

Si nous prenons un exemple simple de travaux de 2 mois, imposés au locataire d’installer, par exemple, un escalier, et qui bloquent une pièce de 20 m² dans une maison de 80 m² louée 1000 €/mois. En théorie, le loyer devrait être réduit à 750 €/mois pour la durée du travail.

L’article 1724 du Code civil établit enfin que le locataire peut résilier le bail si la maison est inhabitable . Cette définition de l’habitable est complexe, mais dans tous les cas, le locataire conserve ce droit.

Veillez à ne pas imposer de travail abusif au locataire pour le forcer à résilier le bail, car en théorie, le locataire a un deuxième droit dans ce cas, prévu à l’article 7 de la loi 89 : celui de demander la suspension de travail à un juge, qui lui accordera probablement le droit d’être temporairement relocalisé à aux dépens du propriétaire.

Si le travail effectué dans un logement occupé ou ses conditions de construction est abusif ou désagréable ou ne satisfait pas aux conditions énoncées dans l’avis d’avis de travail ou si l’exécution des travaux a pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, la demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption du travail effectué ;

Source : Article 7 de la loi 89 Quelles précautions le propriétaire doit-il prendre avant le travail ?

Si vous êtes obligé d’effectuer le travail pendant le bail, veillez à respecter certaines précautions avant de commencer le travail. L’article 7 de la loi 89 régit à nouveau la phase de pré-construction.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le propriétaire de sa nature et des modalités d’exécution par une notification du travail qui est vous a été livré en main ou par lettre certifiée avec demande de notification de réception. Aucun travail ne peut être effectué les samedis, dimanches et jours fériés sans le consentement exprès du locataire.

Source : Article 7 de la loi 89 Planifiez donc à l’avance l’avancement des travaux et prenez une certaine marge dans les calendriers et la portée de l’intervention, même pour les surestimer ; en cas de glissement du calendrier ou de la portée de l’intervention, le locataire peut utiliser sa capacité à suspendre le travail.

Cas particuliers de taxes de travail en copropriété

Obligation de délivrance et de jouissance pacifique due

En général, nous recommandons fortement aux donateurs de ne pas effectuer de travaux non urgents pendant le bail . Les travaux de copropriété sont l’exception à laquelle le propriétaire peut parfois être imposé : travaux de rénovation de façades, réparation du toit, améliorations de l’installation électrique…

Dans ce cas, le locateur doit faire porter le travail au locataire, qui est alors privé de la pleine jouissance de ses biens.

Il devrait donc être indemnisé en vertu de l’obligation de délivrer régie par l’article 1719 du Code civil :

Le propriétaire est tenu, par la nature du contrat, et sans aucune stipulation spéciale : (1) Délivre le logement loué au locataire et, dans le cas de son logement principal, un logement convenable. Lorsque des locaux loués à des fins résidentielles ne sont pas adaptés à une telle utilisation, le propriétaire ne peut bénéficier de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (2) Conserver cette chose dans des conditions d’utilisation pour lesquelles elle a été louée ; 3° Pour la jouissance pacifique du locataire pendant la durée du bail ; 4e garantie également permanence et la qualité des plantations.

Source : Article 1719 du Code civil Cet article théorique est assez large dans sa définition, en particulier sur la notion de jouissance pacifique. Une jurisprudence 2018 illustre bien cette disposition et nous en détaillerons dans la section suivante.

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Exemple concret : travaux de renouvellement imposés au locataire

Dans cette jurisprudence de 2018, les locataires ont attaqué les propriétaires de leur appartement de 310 m² avec un jardin privé de 270 m². Cet appartement de luxe situé à Paris 16e faisait partie d’une copropriété dans laquelle de lourds travaux de rénovation ont été votés qui empêchaient les locataires d’accéder au jardin, diminuaient fortement la luminosité du logement et introduit un grand quantité de poussière dans le boîtier. Il est important de noter que ces travaux ont duré plus de 12 mois.

La décision est intéressante car le juge n’a pas été placé dans le champ d’application de l’article 1724, indiquant que les travaux de rénovation du bâtiment ne peuvent être considérés comme des travaux urgents ; cependant, le propriétaire n’a pas respecté son obligation de délivrer en vertu de l’article 1719.

Les propriétaires ont été condamnés à leur verser l’équivalent de 5 mois de loyer, y compris les frais de perte de jouissance au travail qui ont duré 14 mois , plus le coût total de la rénovation et du nettoyage du logement, du mobilier et des vêtements des locataires (cependant, la demande en dommages-intérêts n’a pas été acceptée par le juge).

La décision est intéressante dans la mesure où elle est établie dans l’ordre. Le propriétaire doit offrir au locataire dans de telles situations : tout dépend de la taille du balcon/de la terrasse/du jardin, mais on peut imaginer que les travaux de rénovation pourraient entraîner une perte de jouissance qui entraînerait une baisse temporaire du loyer entre 20 et 40 %.

Cette cession temporaire doit faire l’objet d’une modification distincte du bail, qui spécifie que le loyer reviendra à sa valeur normale une fois les travaux terminés.

Le loyer revient à sa valeur normale en cas de travaux de rénovation, mais qu’en est-il d’une éventuelle augmentation du loyer après des travaux d’agrandissement ou de rénovation ?

Augmentation du loyer après la mise à niveau ou l’extension

Encore une fois, nous vous recommandons d’attendre le départ du locataire pour terminer un travail qui ne lui est pas imposé ou qui n’est pas urgent. Vous pouvez cependant décider, selon le locataire, d’apporter des améliorations ou des extensions pendant le bail.

Deux paramètres sont définis avec le locataire ci-dessous :

• les conditions de jouissance pendant le travail
• loyer après le travail

Deux options peuvent être contractées : une modification du bail ou une résiliation suivie de la signature d’un nouveau contrat.

Si le travail est léger, vous pouvez vous contenter d’une garantie. Si votre emploi est étendu et que le locataire doit quitter la maison, nous vous recommandons de résilier le bail et de signer un nouveau contrat en même temps.

Prenons l’exemple d’un appartement parisien loué 1000€ pour 30 m² ; le propriétaire propose au locataire d’aménager le penthouse avec des travaux pour 6 mois de travail obligeant les locataires à libérer les locaux. Le moyen le plus simple est que le locataire quitte le propriétaire lors d’un rendez-vous pour signer le nouveau bail, un nouveau bail pour un nouvel espace de 50 m².

Pour compenser la perte de jouissance des locataires qui doivent déménager pendant 6 mois, le propriétaire peut accorder une location de marché inférieure pour les nouveaux logements de 50 m², dans notre exemple, il pourrait offrir, par exemple, 1150€ par 50 m² au lieu de 1000€ par 30 m².

Deux points opérationnels restent sensibles dans cet assemblage :

Le sort des meubles sur le chantier

Le locataire voudra peut-être laisser ses meubles dans la maison pendant le travail. Pour éviter tout problème de recalification de l’occupation, vous pouvez signer un simple accord pour fournir un logement pour le stockage (quelque chose comme la location d’une cave).

Date d’entrée en vigueur du bail

Il est difficile de fixer une date d’entrée en vigueur précise 6 mois avant la fin des travaux ; vous pouvez fixer une date indicative et prévoir une condition de suspension pour la livraison des travaux . Il suffira que le propriétaire en avise le locataire par la poste à l’intérieur d’un période de préavis minimum pour l’inventaire à organiser (la date de la déclaration d’entrée en vigueur doit finalement fixer la date d’entrée en vigueur).